거래 절벽 이후, 2025년 부동산 시장 회복은 가능한가?
2022년부터 시작된 부동산 거래 절벽은 단순한 경기순환을 넘는 구조적 문제였습니다. 그러나 2025년 현재, 거래량이 점진적으로 회복세를 보이면서 시장이 다시 살아날 수 있을지 관심이 집중되고 있습니다. 거래절벽의 본질적 원인과 회복 가능성을 구체적으로 분석합니다.
거래가 멈췄던 시간, 그 끝은 어디인가
‘거래 절벽’이라는 단어는 단순한 통계적 표현이 아닌, 지난 몇 년간 부동산 시장에서 체감된 현실 그 자체였다. 특히 2022년부터 본격화된 거래절벽은 서울과 수도권은 물론이고 지방 주요 도시들까지 광범위하게 확산되었으며, 부동산을 생업으로 하는 이들에게는 생존의 문제로까지 이어졌다. 아파트 가격의 조정이 시작되면서 매도자는 매물을 거두었고, 금리 인상과 정책 불확실성 속에서 매수자 역시 시장에서 발을 뺐다. 그렇게 한국 부동산 시장은 매수자도, 매도자도 없는, 말 그대로 ‘거래 없는 시장’이 되어버렸다.
거래 절벽은 단순한 침체가 아니었다. 이는 수요와 공급 양측이 동시에 멈추며 발생한 구조적 마비 상태였다. 특히 서울 강남이나 용산, 성동구 등 이른바 인기 지역에서도 거래량이 한 자릿수에 그친 사례는 시장 심리가 얼마나 위축되었는지를 여실히 보여준다. 투자수요는 철수했고, 실수요자들은 관망세에 들어가면서 시장의 생동감은 사라졌다.
그러나 2025년 현재, 그 끝이 어렴풋이 보이기 시작했다. 거래량이 증가하고 있다는 점에서 분명한 변화의 조짐이 감지된다. 2025년 1분기 기준 서울의 아파트 매매 건수는 전년 동기 대비 약 40% 이상 증가하였고, 일부 지역에서는 매물 회수와 가격 반등이 관측되고 있다. 물론 이를 ‘완전한 회복’이라 부르기에는 무리가 있으나, 적어도 거래절벽이라는 단어가 더 이상 유효하지 않을 수 있다는 판단은 가능해졌다.
문제는 이러한 변화가 일시적인 것인지, 아니면 구조적 회복으로 이어질 수 있는 단초인지에 대한 판단이다. 거래절벽은 왜 시작되었고, 지금은 어떤 흐름 속에 있는가? 시장은 진정으로 회복하고 있는가? 이 글에서는 거래절벽의 원인을 정리하고, 현재의 국면이 회복기로 접어들었는지를 진단하고자 한다.
거래 절벽의 원인과 회복 신호의 분석
2022~2024년의 거래 절벽을 만든 가장 큰 원인은 금리 인상이었다. 팬데믹 시기 낮은 금리에 대규모 유동성이 유입되며 부동산 가격이 급등했고, 이에 따른 버블 우려가 제기되면서 한국은행은 기준금리를 연이어 인상했다. 금리 1%포인트 인상은 실제 주택 구매자에게 수백만 원의 연간 부담을 안겨주며, 자연스럽게 대출을 동반한 매수 행위를 억제하는 결과를 초래했다. 특히 3억~5억 원 수준의 대출을 안고 집을 구매하려는 실수요자에게 금리 인상은 심리적 장벽으로 작용하였다.
두 번째 원인은 정책 불확실성이었다. 보유세 강화, 종합부동산세 인상, 임대차 보호법의 변화 등 정부의 입장이 자주 바뀌었고, 시장은 이로 인해 혼란을 겪었다. 매수자는 세금 리스크를 걱정하며 매입을 유보했고, 매도자는 세금 부담을 회피하고자 매물을 시장에서 철수했다. 공급 확대 정책은 실행까지 시간이 걸리는 반면, 규제는 즉시 적용되기에 불확실성은 더 크게 작용했다.
세 번째는 심리적 위축이다. 언론과 경제전문가들이 연일 ‘폭락론’을 외쳤고, 이를 접한 대중은 “더 떨어질 것이다”라는 확신을 가지게 되었다. 이는 거래 자체를 미루는 대기수요를 만들었고, 결과적으로 가격보다 거래 절벽이 먼저 발생하는 결과를 초래했다.
그렇다면 지금은 어떤가? 금리는 하향 안정화 흐름에 접어들었으며, 정부는 규제 완화 기조를 유지하고 있다. 특히 생애최초 구입자금 대출한도 완화, 재건축 초과이익 환수 완화, 1기 신도시 특별법 등이 긍정적 시그널로 작용하고 있다. 시장 분위기는 서서히 ‘저점 인식’으로 바뀌고 있고, 수도권 일부 지역에서는 실수요 중심의 거래가 활발히 이루어지고 있다.
또한 청약시장은 다시 활기를 띠고 있으며, 수요자들의 심리에도 점차 변화가 나타나고 있다. 여전히 관망세가 존재하지만, 최근 분양시장에서 보이는 경쟁률은 수요 회복의 간접적 지표로 해석 가능하다. 이러한 변화는 거래 절벽의 종식 가능성을 높여주는 요소로 작용한다.
회복의 조건은 무엇인가: 조심스러운 낙관론
2025년 현재, 거래절벽은 점진적으로 해소되고 있는 것으로 보인다. 거래량은 늘고 있고, 매물은 다시 시장에 나오기 시작했으며, 실수요자의 활동도 포착되고 있다. 하지만 단정적인 회복 선언은 이르다. 그 이유는 다음과 같다.
첫째, 지방 시장의 불균형이다. 서울과 수도권은 회복 조짐을 보이고 있으나, 지방은 여전히 거래 부진과 미분양 적체 현상을 겪고 있다. 특히 인구 감소가 심각한 지역은 수요 자체가 축소되고 있어 거래 절벽이 단기 회복으로 이어지기 어렵다.
둘째, 정책의 지속성 문제다. 규제 완화가 단기적 처방에 그치거나, 정치적 변화에 따라 방향이 바뀌게 되면 시장은 다시 불확실성의 소용돌이에 빠질 수 있다. 거래 회복은 단발성이 아닌 지속적 신뢰 회복에 달려 있다.
셋째, 경제 전반의 회복 여부다. 금리 인하가 예상되더라도 경기 둔화가 계속된다면, 실수요자들은 여전히 ‘지출 보류’를 택할 가능성이 높다. 주택은 가장 큰 자산이자 부채이기에, 경기 불확실성은 구매 결정에 가장 큰 변수로 작용한다.
결국 회복은 다가오고 있지만, 그 속도와 범위는 균일하지 않다. 실수요자는 지금이 기회일 수 있으며, 투자자는 시장의 구조적 변화를 예의주시하며 차분한 전략을 수립할 필요가 있다. 거래절벽의 끝에서 가장 중요한 것은 바로 시장을 보는 ‘시선의 온도’일 것이다. 지나친 낙관도, 과도한 비관도 아닌, 균형 잡힌 시선만이 현명한 결정을 이끈다.
