2025년 들어 다주택자에 대한 세금과 대출 규제가 완화되면서 시장에 다양한 변화가 일어나고 있습니다. 거래량 증가, 전세 수급 안정, 갈아타기 수요 확대 등 기대와 우려가 공존하는 상황에서, 그 실제 효과와 시장 구조의 변화를 분석합니다.
규제를 풀면 시장은 살아나는가?
부동산 시장에서 ‘다주택자’라는 단어는 오랫동안 부정적 인식의 대상이었다. 특히 2020년 이후 다주택자에 대한 고강도 규제가 이어지며, 양도소득세 중과, 종합부동산세 인상, 대출 제한 등 ‘보유도 힘들고 팔기도 힘든’ 구조가 형성되었다. 이는 투기 수요 억제라는 목적에는 어느 정도 부합했지만, 동시에 거래 절벽과 매물 잠김 현상을 초래하며 시장 왜곡 현상을 낳았다. 2023년부터 본격화된 거래 침체는 정책 방향에 전환점을 가져왔다. 정부는 부동산 시장 연착륙을 유도하기 위해 다주택자 규제를 점진적으로 완화했다. 그 대표적 조치가 양도세 중과 한시적 유예, 종부세 세율 완화, 취득세 중과 제외 지역 확대 등이다. 2025년 현재, 다주택자에 대한 세금과 대출 규제는 전반적으로 완화된 상태이며, 거래 여건은 과거에 비해 유연해진 모습이다. 하지만 여기서 중요한 질문은 이것이다. “정말로 다주택자 규제를 완화하면 시장이 살아나는가?” “그 규제 완화가 실수요자에게도 이득이 되는가, 아니면 또 다른 가격 상승 요인인가?” 정부는 시장 정상화라는 명분 아래 규제를 풀었고, 일부 지역에서는 실제 거래가 증가하며 효과가 나타나고 있다. 그러나 동시에 고가 주택 재진입, 갭투자 부활 조짐 등 또 다른 우려의 목소리도 있다. 지금은 단순히 ‘완화됐다’는 사실이 아니라, ‘어떻게 변화했고, 누구에게 영향을 미쳤는가’를 면밀히 살펴야 하는 시점이다.
다주택자 규제 완화의 핵심 변화와 그 영향
2025년 현재까지 진행된 다주택자 관련 규제 완화는 다음과 같은 구조로 정리할 수 있다.
1. 양도소득세 중과 한시적 배제
2024년 말부터 다주택자에 대한 양도세 중과(기본세율 + 20~30%)가 한시적으로 유예되었으며, 보유 기간에 따른 세율 차등도 적용된다. 이에 따라 비수도권, 지방광역시 등의 준공 10년 이상 아파트에서 매물이 출회되며 거래가 일부 회복되었다.
2. 종합부동산세 부담 감소
과세 기준 상향(6억 → 9억), 공정시장가액비율 하향(100% → 60%), 다주택자 중과세율 완화(최대 6% → 2.5%)로 인해 다주택 보유 부담이 크게 줄었다. 특히 지방에 주택을 분산 보유한 중소 다주택자의 경우, 실질 세부담이 절반 이하로 줄어든 사례도 있다.
3. 취득세 중과 대상 축소
기존에는 주택 수에 따라 8~12%의 중과세율이 적용되었으나, 일정 요건 하에서는 지방 저가 주택, 임대사업자 등록 주택 등에 대해 예외가 인정되며, 주택 교체 수요가 용이해졌다.
4. 다주택자 대출 규제 완화
1주택 처분 조건 하에 다주택자도 대출이 허용되었으며, 비규제지역에서는 일부 투기과열지구 제외 요건도 사라졌다. 이에 따라 갈아타기 수요와 일부 갭투자 움직임이 나타나고 있다.
시장에 끼친 실제 영향은 다음과 같다
- 서울과 수도권 일부 단지에서는 매물 증가와 함께 실거래가가 소폭 상승
- 강남권 고가 아파트는 외국인 투자 및 법인 매수 비중 증가
- 지방 아파트는 오히려 규제 완화에도 불구하고 가격 정체 지속
- 전세 시장은 다주택자 매물 출회로 인해 일부 지역 전세가 안정 효과
핵심은 정책 효과가 지역·계층별로 다르게 나타난다는 점이다.
즉, 규제가 풀린다고 해서 ‘전국이 좋아지는 것’은 아니며, 자산 규모가 큰 투자자일수록 전략적 재진입이 빠르게 나타나는 구조다.
규제 완화, 실수요자와 투자자의 균형은 가능한가?
다주택자 규제 완화는 시장에 분명한 메시지를 보냈다. “정부는 이제 부동산을 억제하기보단 관리하고자 한다.” 이는 단기적으로 거래 회복과 매물 순환을 유도하는 긍정적 효과를 가져오지만, 장기적으로 다시 ‘투기 부활’이라는 비판에 직면할 수 있다.
실수요자의 입장에서는 두 가지 효과가 동시에 발생한다.
1) 다주택자 매물이 늘며 매수 선택지가 증가하는 긍정 효과 2) 인기지역 매물의 회전이 빨라지고, 가격 반등 조짐이 나타나는 불안 요소
투자자 입장에서는 - 장기 보유 전략보다는 ‘매도 타이밍 확보’라는 전략 변화가 나타나고 있으며
- 일부는 다시 갭투자, 단기 시세차익 구조를 노리는 흐름도 관측되고 있다.
정책적 관점에서 필요한 점은 다음과 같다
1. 단순한 규제 완화보다는 단계적이고 조건 기반의 유연한 구조 설계
2. 실수요자 보호 장치(청약 우대, 보증금 보호, 실거주 요건) 병행 추진
3. 특정 지역으로의 자금 쏠림 방지를 위한 입지 기반 규제 유지
4. 다주택자의 보유 의도(임대/전매)에 따른 차등 과세 및 관리
결국 부동산 시장은 균형이 핵심이다.
투자자만을 위한 정책도, 실수요자만을 위한 규제도 모두 실패한다. 2025년 지금, 다주택자 규제 완화는 시장 순환의 숨통을 틔워주었지만, 이제는 그 바람이 누구에게 향하고 있는지를 끊임없이 확인해야 할 때다.
