도심 풀필먼트 센터는 주문 처리·보관·포장·라스트마일 배송을 한 곳에서 해결해 초단기 배송을 실현하는 물류 허브입니다. 2025년 한국 시장에서 ▲이커머스 성장률 18 % ▲즉시배송(2시간 내) 서비스 확산 ▲AI·로봇 물류 기술 고도화가 맞물리며 “도심물류창고”, “라스트마일허브”, “스마트풀필먼트”가 핵심 키워드로 부상했습니다. 본 글은 도심 풀필먼트의 운영 구조, 비용·수익 모델, 부동산 투자 전략, 규제 이슈를 알기 쉽게 정리했습니다.
왜 도심 풀필먼트 센터가 주목받을까?
온라인 소비가 빠르게 늘어나는 가운데, 소비자 기대치는 ‘다음 날 배송’에서 ‘몇 시간 내 배송’으로 이동하고 있습니다. 기존 거점형 물류센터만으로는 물류 동선이 길어 교통 혼잡·탄소 배출·배송 지연 문제가 발생했습니다. 도심 풀필먼트는 수도권 30 분 생활권 내 소규모 물류·배송 허브를 구축해 △재고 분산 △AI 수요 예측 △로봇 피킹·패킹으로 초단기 배송을 가능하게 합니다. 2024년 말 기준 서울 내 풀필먼트 거점은 65곳, 부산·대구 등 광역시는 40곳으로 확대되었으며, 2025년에는 민관 합작으로 ‘도심 물류 특화지구’가 지정돼 용적률 완화·물류 로봇 시험 허용 등 정책 지원을 받기 시작했습니다.
운영 구조·수익 모델·투자 전략
1) 운영 구조
· 마이크로 풀필먼트 센터(MFC) — 1,000 ~ 3,000㎡ 규모, 로봇 셔틀·자동 분류기 도입
· 다크스토어 연계 — 대형마트·편의점 물류 백룸을 다크스토어로 전환해 재고 공동 활용
· 라스트마일 네트워크 — 전기 밴·자율주행 로봇·드론으로 배송 수단 다각화
2) 수익 모델
· 위탁 물류 수수료 — 물류 처리 건당 300~500원
· 재고 보관료 — 월 단위 파렛트당 8,000~12,000원
· 데이터 서비스 — 수요 예측·재고 분석 API 구독형 모델
3) 투자 전략
· 입지 — 도심 접근 15 분·주요 소비 밀집지 3 km 이내 상업·준공업 지역을 우선 검토
· 건축 — 층고 8 m 이상·하중 1.5t/㎡·EV(전동 지게차) 충전 인프라 확보
· 임대계약 — 이커머스·3PL 업체와 5년 이상 장기 임대, 임대료 인상률 CPI+1 % 연동
· 수익률 — 도심 풀필먼트 캡레이트는 평균 5.5 %로 일반 오피스(4.2 %) 대비 우위
리스크와 체크 포인트
①교통·환경 규제 — 도심 내 화물차 출입 제한 시간, 소음·분진 규제를 준수해야 합니다. 전기 화물차·로봇 배송 전환이 필수적입니다.
②기술 투자 비용 — 물류 로봇·AI 시스템 초기 CAPEX가 높으므로 정부 스마트물류 보조금·녹색금융을 적극 활용하세요.
③임차인 리스크 — 이커머스 경기 변동에 따른 공실 위험을 분산하려면 3PL·B2B 제조업체 등 고객 포트폴리오를 다각화해야 합니다.
종합하면 도심 풀필먼트 센터는 ‘초단기 배송’이 표준이 되는 2025년 전자상거래 생태계에서 필수 인프라로 자리 잡을 전망입니다. 입지·설계·기술 투자를 종합적으로 검토한 뒤, 장기 임대 계약·탄소 절감 솔루션을 함께 도입하면 안정적인 임대 수익과 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
