서울 부동산 시장을 이야기할 때 빠질 수 없는 단어가 있다. 바로 '인기지역'이다. 특히 마용성, 강남3구, 수도권 신도시는 2025년에도 여전히 가장 많은 관심을 받는 핵심 입지다. 이들 지역이 왜 부동산 시장의 중심축인지, 어떤 차이점과 공통점이 있는지, 지금 사야 할 곳은 어디인지, 이번 글에서 하나하나 짚어본다.
마용성, 입지와 재개발이 만든 부활 신호
‘마포·용산·성동’, 이른바 마용성은 2010년대 후반부터 서울 비강남권의 대표 인기지역으로 떠올랐다. 광화문과 여의도를 잇는 황금입지에 2호선·5호선·경의중앙선 등 교통 요충지까지 더해지면서 주거 선호도가 급격히 상승했다. 특히 젊은 층에게는 ‘강남보다 더 실용적인 서울’로 각인됐다.
2025년 현재 마용성은 다시금 반등세를 타고 있다. 2022~2024년 조정장에서 조용했던 거래가 다시 늘기 시작했고, 특히 재개발·재건축 기대감이 큰 성수·한남·공덕 일대는 고가 거래가 연이어 이루어지고 있다.
공급은 여전히 제한적이지만, 수요는 탄탄하다. 특히 대체 입지가 마땅치 않은 서울 도심권에서 마용성의 인기는 단순한 ‘유행’이 아니라 ‘기반이 있는 프리미엄’으로 굳어지고 있다. 실수요자는 물론, 장기 보유를 전제로 한 고자산가들도 다시 이 지역으로 돌아오고 있다.
강남3구, 수요의 절대 중심
강남·서초·송파, 이른바 강남3구는 서울 부동산의 상징이자 기준이다. 고액 자산가들의 대표 주거지이자, 학군·교통·의료·상권 등 거의 모든 생활 인프라가 최상급으로 갖춰진 지역이다.
2025년 현재 강남3구는 다시 오르고 있다. 특히 압구정·대치·반포를 중심으로 한 재건축 기대감은 시장 분위기를 주도하고 있으며, 정부의 정비사업 규제 완화 신호가 더해지며 투자가 재유입되는 중이다.
다만 강남은 진입 장벽이 높다. 15억 원이 넘는 대출 불가 아파트가 대다수고, 실수요자 입장에서는 청약도 사실상 불가능하다. 그래서인지 최근엔 송파나 서초의 구축 아파트에 대한 관심도 커지고 있다. 이른바 ‘강남 키 맞추기’ 수요다. 강남3구는 절대 수요가 유지되는 지역이기에, 가격이 내려갈 경우 가장 먼저 반등하는 특징을 갖고 있다. 고점 매수 리스크는 있지만, 중장기 가치로 보면 여전히 서울 최고 입지다.
신도시, 양날의 검… 선별이 답이다
1기 분당·일산, 2기 판교·위례·동탄, 3기 남양주·하남·과천·고양창릉… 수도권 신도시는 수십 년간 서울 수요 분산의 핵심 역할을 해왔다. 특히 2기 신도시는 입지와 교통, 생활 인프라가 모두 뛰어나 '준강남' 대접을 받고 있으며, 판교는 사실상 자족형 도시로서 서울 일부와 다를 바 없다는 평가를 받는다.
반면 3기 신도시는 여전히 진행형이다. 하남 교산, 과천, 인천 계양 등은 계획 단계에서 기대감이 컸지만, 실제 공급 지연과 교통망 미확보 등의 이유로 가격과 수요 모두 주춤한 상태다. 여기에 사전청약 당첨자들의 실입주 포기, 전매제한 부담까지 겹쳐지며 분위기는 조심스럽다.
신도시 투자에서 중요한 건 단순한 입지가 아니다. ‘입주 시점에 자족기능이 얼마나 확보되어 있느냐’가 핵심이다. 동탄처럼 너무 빠른 공급이 오히려 전세 하락과 매매 정체로 이어질 수 있다. 따라서 신도시는 철저히 교통·일자리·생활 기반이 입주 시점까지 갖춰질 수 있는지를 판단해야 하며, 장기적으로는 수도권 내에서 서울을 대체할 수 있는 몇 안 되는 입지이기도 하다.
결론: 핵심은 수요가 있는 곳
인기지역의 조건은 단순하지 않다. 단지 유명하다고 해서 가격이 유지되는 것이 아니라, 실제로 사람들이 원하는 요소—교통, 교육, 일자리, 생활 편의—가 갖춰져 있어야 한다. 그런 점에서 마용성, 강남3구, 신도시는 각각 다른 방식으로 수요를 끌어들이고 있다.
마용성은 실거주 중심의 젊은 수요, 강남은 고액 자산가와 학군 중심 수요, 신도시는 미래 지향적 확장 수요다. 공통점은 단 하나, 수요가 있는 곳이라는 점이다. 부동산 시장에서 수요는 곧 가치다. 2025년에도 이 원칙은 유효하며, 인기지역은 바로 그 원칙을 충실히 반영한 결과다.
