전·월세 상한제 5 % 룰 — 임대료 인상 제한으로 세입자 걱정 줄이기

2025년 새 정부는 ‘전·월세 상한제’로 임대료 연 5 % 초과 인상을 금지하고, 계약갱신청구권을 4년(2+2)으로 연장하는 방안을 추진 중입니다. 임차인 보호·전세사기 예방·주거비 안정이라는 세 가지 목표를 한 번에 달성하려는 정책의 핵심 내용을 한눈에 정리했습니다.

연 5 % 제한, 신규·갱신 모두 적용, 4년 계약갱신청구권, 과태료 3 천만 원

왜 전·월세 상한제 가 다시 주목받을까?

전·월세 상한제는 임대료 상승률을 법으로 묶어 세입자의 주거비를 예측 가능하게 만드는 제도입니다. 2020년 임대차 3법 시행 당시 상한선을 ‘계약갱신 시 5 % 이내’로 한정했지만, 실제 현장에서는 신규 계약 때 20 % 이상 급등하거나, 갱신 거절 후 신·구 계약서 재작성으로 사실상의 상한제 무력화가 빈번했습니다. 국토연구원 자료에 따르면 2022~2024년 서울 갱신 계약 10건 중 4건이 ‘5 % 캡 이탈’ 사례였습니다.

이처럼 제도의 허점을 악용한 임대료 급등, 전세사기 피해(보증금 미반환액 4조 원), 금리 인상에 따른 월세 전환 가속 등 복합 문제가 터지면서 새 정부는 ▲상한 적용 대상을 ‘신규·갱신 계약 모두’로 확대 ▲초과 인상 시 과태료 3천만 원 부과 ▲계약갱신청구권 4년(2+2)으로 연장이라는 개정안을 내놓았습니다. 정책 목표는 명확합니다. “임차인이 최소 4년 동안 안심하고 살 수 있도록, 임대료 상승률을 물가 상승률+α로 제한한다.” 이는 청년·신혼부부·고령층 등 전·월세 의존도가 높은 계층의 ‘주거 안전망’을 촘촘히 짜는 핵심 대책으로 평가받습니다.

제도 설계·해외 사례·시장 영향

① 상한율 5 % 캡 + 물가연동 조항

표면적 인상 한도는 연 5 %이지만, ‘CPI(소비자물가지수)+1 %p’ 규정을 함께 두어 물가 급등기에는 7 % 안팎까지 유연하게 조정합니다. 초과 인상 시 임대인은 1차 경고·2차 과태료 3천만 원·반복 시 임대사업자 등록 말소까지 불이익을 받게 됩니다.

② 계약갱신청구권 4년(2+2)

현행 2+2년 제도를 유지하되, 임차인이 2년간 연속 거주 후 다시 2년 연장을 청구할 수 있도록 해 ‘안심 거주 기간’을 4년으로 늘렸습니다. 임대인은 실거주·직계가족 거주 목적을 제외하곤 거절이 불가하며, 허위 거주 적발 시 최대 1 년 이하 징역 또는 1 천만 원 벌금이 부과됩니다.

③ 해외 상한제 비교

국가	인상 한도	적용 범위	특징
독일	CPI+10 %	신규·갱신	3년 누적 20 % 초과 금지
프랑스	CPI	갱신	법정 IRL 지수 연동
뉴욕	2 %~4 %	임대료 규제 주택	지역별 임대위원회 결정
한국(안)	5 % 또는 CPI+1 %	신규·갱신	초과 시 과태료·등록 말소

④ 시장 파급 효과

한국은행 시뮬레이션에 따르면 상한제 전국 확대 시 임대료 상승률은 연 2.3 %p 하락하고, CPI는 0.1 %p 안정될 전망입니다. 다만 임대수익 감소로 일부 주택이 매물로 전환돼 단기 전세 수급 감소·월세 전환 확대가 나타날 수 있어, 정부는 전·월세전환율 공식(비용+3 %→2 %) 수정과 전세보증금 반환 보증 의무화를 병행 추진합니다.

실수요·임대인·투자자 체크포인트

임차인은 계약 체결 전 ▲전·월세 인상률 5 % 초과 여부 ▲계약갱신청구권 행사 가능 시점 ▲전세보증 가입 여부를 꼭 확인해야 합니다.

임대인은 상한선을 준수하되, 모기지 이자·관리 비용 상승분을 감안해 ‘저비용 리모델링+공유 서비스’로 부가가치를 높이는 방안을 고민할 필요가 있습니다.

투자자는 임대료 상승 여력이 제한된 만큼 전세→월세 전환 모델, 역세권·학교 주변 소형 평형(전·월세 수요 탄력 높은 상품)에 집중해 안정적인 캐시플로를 확보해야 합니다.

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