2025년 부동산 정책은 실수요 보호를 내세우며 1주택자 중심의 구조로 재편되고 있습니다. 대출, 세금, 청약 모든 측면에서 혜택이 집중되는 구조 속에서, 그 실효성과 정책적 한계를 함께 분석합니다.
‘실수요 보호’라는 이름 아래 형성된 새로운 규범
한국 부동산 정책의 방향은 지난 5년간 뚜렷했다. 바로 ‘실수요자 보호’다. 실수요자, 특히 1주택자 중심의 시장 안정이라는 명분은 각종 세제, 금융, 공급 정책에 일관되게 반영되었다. 특히 다주택자 규제 강화, 양도세 중과, 청약 기회 제한, 보유세 증가 등의 정책은 명확한 메시지를 담고 있었다. “집은 투기의 대상이 아니라, 실거주 목적이어야 한다.” 2025년 현재, 이 기조는 여전히 유효하다. 1주택자는 보유세 감면, 양도세 비과세, 대출 완화, 청약 가점 우대 등 거의 모든 영역에서 우대 대상이 된다. 정부는 이를 통해 투기 수요를 억제하고, 내 집 마련을 희망하는 무주택자와 1주택자에게 기회를 돌리고자 한다. 정책 취지는 분명하다. 하지만 그 효과는 과연 모든 계층에게 동일하게 작용하고 있을까? 실제로 많은 무주택자는 “1주택자에게 유리한 구조에서조차 여전히 진입이 어렵다”고 말하며, 기존 1주택자 중에서도 “세금 부담은 여전히 크고, 갈아타기는 여전히 어렵다”고 토로한다. 1주택자 중심 정책이 과연 진짜 ‘실수요자 보호’인지, 아니면 또 다른 형태의 배제 구조를 만들고 있는 것인지에 대한 논의가 필요한 시점이다. 이 글에서는 2025년 1주택자 중심 정책의 핵심 구조와 실효성, 그리고 그 이면의 한계를 중심으로 분석하고, 앞으로의 정책 방향에 대한 제언을 함께 담고자 한다.
1주택자 중심 정책의 구조와 현실
2025년 기준, 1주택자는 다음과 같은 영역에서 정책적 우대를 받고 있다.
1. 양도소득세 비과세
실거주 요건을 충족한 1세대 1주택자는 양도차익 12억 원까지 비과세가 적용된다. 이는 과거 9억 원 기준에서 확대된 것으로, 서울 주요지역에서도 양도세 부담을 덜 수 있게 되었다.
2. 보유세 감면
공정시장가액비율 조정 및 공시가격 현실화 속도 조절로 인해, 1주택자에 대한 재산세와 종합부동산세 부담이 완화되었다. 특히 고령자·장기보유자에 대한 추가 감면이 적용되면서 세부담이 실질적으로 줄어들었다.
3. 대출 우대
생애최초 주택 구입자 혹은 1주택자에게는 LTV 70%까지 적용되는 대출 혜택이 주어지며, DSR 규제도 완화된다. 이는 갈아타기 수요자나 기존 주택을 매도하고 새로 입주하려는 수요자에게 실질적 도움을 준다.
4. 청약 가점 우대
무주택자와 1주택자(기존 주택 처분 조건부)에게는 특별공급이나 일반공급에서 가점제 중심의 당첨 기회가 주어지며, 다주택자는 사실상 청약 대상에서 배제되고 있다.
그러나 문제는 이 정책들이 가진 전제 조건이다.
- ‘1주택’이라는 기준은 명확하지만, 가구 형태나 생애주기 다양성을 반영하지 못하고 있으며
- 지방 또는 중소도시 1주택자와 수도권 고가주택 보유 1주택자의 조건이 같지 않음에도 동일하게 분류되고 있으며
- 실수요를 판단하는 기준이 너무 단순화되어 있다는 점이다. 또한 1주택자라고 해서 모두 세금 부담이 줄어든 것도 아니고, 대출이 쉬운 것도 아니다. 특히 실거주 목적의 갈아타기 수요자들은 기존 주택 매도 조건, 일시적 2주택 규제, 중복 보유 기간 제약 등으로 인해 여전히 불편을 겪고 있다. 결국 1주택자 중심 정책은 ‘의도는 선하지만, 설계는 단순하다’는 한계를 가지고 있는 것이다.
‘1주택자 = 실수요자’라는 등식, 다시 생각할 때
1주택자 중심 정책은 시장의 과열을 억제하고, 투기를 제한하며, 실수요를 보호하기 위한 도구였다. 하지만 시간이 흐를수록 이 정책은 그 자체로 ‘기준이 되는 프레임’이 되어버렸고, 다양한 주거 수요와 생애 상황을 충분히 반영하지 못하는 틀로 고착화되고 있다.
실수요자 보호 정책은 숫자가 아니라 구조로 판단해야 한다.
- 무주택자, 1주택자, 다주택자라는 단순 구분이 아니라 - 실제 거주 목적, 가구 형태, 생애주기, 소득 수준, 지역별 특성 등이 반영되어야 한다.
정책 제안
1. 1주택자의 갈아타기 유도를 위한 대출과 세금 상호조율 강화
2. 고령층 1주택자와 청년층 무주택자 간의 정책 연계 설계
3. 다자녀, 장애인, 1인가구 등 특수 주거 수요자에 대한 실질적 고려
4. 보유세·거주요건의 지역별 차등 적용 도입
결국
1주택자 중심 정책은 여전히 필요하지만, 그 기준과 적용 방식은 시대의 다양성과 구조를 반영할 수 있도록 진화해야 한다. 모두에게 같은 정책은 누구에게도 맞지 않는다. 2025년 지금, ‘1주택’이라는 기준을 넘어, ‘어떤 사람이 어떤 집에서 어떻게 살고 있는가’를 묻는 정책 설계가 필요하다.
