대구·경북권은2019~2022년과잉공급,금리급등,수요위축이겹치며전국최대규모의미분양적체지역으로낙인찍혔다.특히대구달서·북구및경북구미·포항신축단지는청약률0%로악성미분양이심화되며건설사부도위험까지거론됐다.그러나2024년하반기이후금리상승세완화,HUG미분양매입,지역신공항·산단호재등이맞물려‘공급조정+가격저점매수’선순환이시동을걸고있다.
①미분양발생원인
②해소촉진정책
③공급·가격시나리오
④투자전략
⑤잔존리스크를쉬운문장과실제사례로정리했다.
대구·경북 미분양은 왜 이렇게 많아졌을까?
대구·경북권 미분양 아파트는 2023년 말 기준 전국 재고의 30 %를 차지했다.
❶과잉 공급
– 대구는 2018년 이후 연간 2만 호 이상 승인을 받으며 인구 대비 공급이 지나치게 늘었다.
❷금리 급등
– 변동금리 비중이 높은 지역 특성상 2022년 하반기부터 실수요자의 대출 부담이 폭발적으로 커졌다.
❸수요 쏠림
– 영남권 청약 선호가 울산·부산·창원 신축으로 옮겨가며 대구·경북의 청약 경쟁률이 급락했다.
❹입주 물량 타이밍
– 코로나19 직후 분양된 단지들이 2024~2026년에 입주를 앞두면서 ‘준공 후 미분양’ 리스크가 현실화되었다. 이처럼 복합 요인이 한꺼번에 터지며 대구·경북은 한동안 “청약 지옥”이라 불릴 정도로 시장 분위기가 얼어붙었다.
해소를 이끄는 세 가지 동력과 시나리오
1) 정책·금융 지원 –
주택도시보증공사(HUG)가 2024년부터 악성 물량을 매입 후 공공 전세로 전환해 연간 5천 호를 흡수하고 있다. 지방세 감면, 중도금 대출 이자 지원, 분양가 할인 인센티브도 동시에 가동된다.
2) 산업·인프라 호재
– 대구경북통합신공항(2028 개항 예정), 구미·포항 이차전지·철강 고도화사업, 경북 북부권 SOC 확충이 확정되면서 3만 명 이상 고용 효과가 기대된다. 특히 통합신공항 주변 의성·군위 지역은 생활권이 확장되며 소형 아파트 실수요 문의가 늘고 있다.
3) 공급 조절
– 지자체는 미분양률 5 % 이상 구역에 분양가 심사 강화, 착공 보류 권고를 실시해 연간 인허가 물량을 40 % 이상 줄였다. 건설사들도 ‘전용 59 ㎡ 이하·투룸’ 등 실수요 평면으로 급히 전환하고, 분양가를 10 % 안팎 인하해 계약 전환율을 높이고 있다.
시나리오
– ①보수적: 정책 효과 부진 시 2026년까지 재고 15 % 감소.
②기준: 정책·산단 투자 정상 진행 시 2026년 30 % 해소 후 가격 보합.
③낙관: 금리 인하+신공항 조기 착공 시 2027년 미분양 정상화, 2028년부터 저가매수 단지 위주 반등.
투자 팁과 잔존 리스크
①저점 매수 타이밍
– 분양가 할인+옵션 무상 제공 단지는 원가 수준이 확인되면 실거주·임대 모두 안전판이 된다.
②입지 선택
– 통합신공항(의성·군위) 30 분 생활권, 대구 2호선 연장 구간, 구미 국가4산단 배후지처럼 확실한 고용·교통 호재가 겹치는 곳에 집중한다.
③공급·세대 구성 확인
– 해당 행정동 3년 합산 입주 예정 물량이 세대수의 10 %를 넘으면 중장기 공실 위험이 커지므로 피한다.
④분양권보다 완공 물건
– 분양권 전매 제한 해제 시기(통상 소유권 이전 등기 후)까지 자금이 묶이므로, 이미 준공된 급매·잔여 계약이 현금 흐름에 유리하다.
잔존 리스크는
▲경기 침체 장기화로 산업 투자 지연
▲준공 후 미입주로 인한 관리비 부담
▲택지 추가 공급 가능성 등이다. 이러한 변수에 대비해 실입주 목적이라면 ‘LTV 40 % 이하 보수적 레버리지’, 투자 목적이라면 ‘공실 대비 3개월 이상 비상자금’이 필수다.
종합하면, 대구·경북 미분양은 빠른 V자 반등보다 단계적 재고 축소와 가격 바닥 다지기 과정을 밟을 확률이 높다. 금리 둔화, 통합신공항·산단 가시화, 정책 매입이 맞물리는 2026~2027년이 시장 전환점이 될 전망이므로, 실수요자는 ‘실거주+일자리 근접성’에, 투자자는 ‘저가 매수+현금 흐름 방어’에 초점을 맞춘 전략이 최적이다.
