전세 사기는 여전히 실수요자들의 주거 안정을 위협하는 심각한 사회 문제입니다. 2025년 현재에도 깡통전세, 보증금 미반환, 전세권 설정 누락 등의 사기는 다양한 방식으로 이어지고 있습니다. 본문에서는 전세 사기의 주요 유형과 그에 대한 효과적인 예방 및 대응 방안을 심층적으로 다룹니다.
끝나지 않은 전세 사기, 다시 돌아본다
‘전세 사기’라는 단어는 이제 뉴스 속 특정 사례가 아닌, 우리 일상 속 위험 요소가 되었다. 특히 2022~2023년 수도권과 지방 중소도시에서 발생한 대규모 깡통전세 사태는 수많은 서민들의 삶을 뒤흔들었고, 그 여파는 현재까지도 이어지고 있다. 정부의 각종 대책과 제도 개선 노력에도 불구하고, 2025년 현재 전세 사기는 여전히 진화하고 있으며, 그 대상은 더욱 다양해지고 있다. 과거의 전세 사기가 허위 계약서나 명의 위조 등 ‘범죄적 사기’에 가까웠다면, 오늘날의 사기는 제도적 허점과 세입자의 정보 부족을 악용한 ‘제도 사이의 틈을 파고드는 방식’으로 변화했다. 집값 하락으로 인한 깡통전세, 담보 설정된 주택의 보증금 미보장, 다가구·다세대 임대인의 보증금 돌려막기, 계약갱신청구권과 대항력 간의 충돌 등이 복합적으로 얽히며 피해가 계속되고 있다. 특히 청년층, 신혼부부, 외국인 등 정보 접근이 제한적인 계층은 여전히 사기의 주요 대상이 되고 있으며, 서울 외곽과 지방에서는 여전히 깡통전세 매물이 실거래가 대비 과도한 보증금으로 거래되고 있다. 이처럼 전세 사기는 제도만으로는 해결할 수 없으며, 실수요자의 정보력과 실천적 예방 전략이 함께 요구되는 문제다. 2025년 지금, 전세 계약은 ‘안심할 수 있는 권리’가 아니라 ‘주의하지 않으면 안 되는 위험’이다. 이제는 사기를 당한 뒤 대응하는 것이 아니라, 사기를 당하지 않도록 ‘사전에 막는 것’이 핵심이 되어야 한다.
전세 사기의 유형과 2025년 대응 전략
2025년 현재, 전세 사기의 주요 유형은 다음과 같이 정리할 수 있으며, 그에 대한 대응법도 함께 병행되어야 한다. 1. 깡통전세: 집값 < 보증금 부동산 시세 하락으로 인해 집값보다 보증금이 더 높은 상황이 발생하는 경우, 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있다. 특히 신축 다가구, 신축 오피스텔, 소형 빌라 등에서 자주 발생하며, 보증금 비율이 80%를 초과할 경우 주의가 필요하다. 대응 전략: - KB시세 및 실거래가 대비 보증금 비율 확인 - 감정평가서가 없는 경우, 인근 유사매물과 비교 - 전세보증보험 가입이 가능한지 사전 확인 2. 근저당/담보 설정 주택 전세 계약 임대인이 이미 주택에 근저당을 설정해 대출을 받은 경우, 세입자가 후순위가 되며 경매 시 보증금 전액을 날릴 수 있다. 대응 전략: - 계약 전 반드시 등기부등본 확인 (특히 갑구/을구) - 기존 근저당이 있을 경우, ‘선순위 임차인 확인’과 ‘임대인의 상환 계획’ 확보 - 확정일자 + 전입신고로 대항력·우선변제권 확보 3. 불법 다중계약, 명의도용 하나의 주택을 여러 명에게 동시에 임대하거나, 명의자가 아닌 사람이 계약을 진행하는 사례도 여전히 존재한다. 대응 전략: - 집주인 본인 여부 확인 (신분증+등기부등본 명의자 일치 확인) - 위임 계약 시 위임장과 인감증명서 필수 확인 - 실제 거주 여부 확인 (이중계약 예방) 4. 전세보증금 돌려막기식 임대인 임대인이 보증금을 반환하기 위해 새 세입자의 보증금을 돌려쓰는 구조는 위험의 연쇄를 만들어낸다. 대응 전략: - 해당 주택의 보증금 반환이 이뤄졌는지 확인 - 동일 소유자의 복수 물건 여부 조회 (대법원 인터넷등기소 활용) - 과도한 수익형 임대사업자는 피할 것 5. 정보 비대칭과 중개인 방임 무자격자 중개, 불법 분양대행사, 허위매물 중개 사례도 증가하고 있으며, 공인중개사의 책임 회피도 문제다. 대응 전략: - 반드시 정식 등록된 공인중개사무소 이용 - 부동산거래사고 예방 신고센터 사전조회 - 계약서에 공인중개사 책임 범위 명시 2025년 현재, 전세 계약은 법률적 계약임과 동시에 ‘정보전’이다. 결국, 가장 강력한 보호 장치는 ‘사전 확인과 서류 확보’임을 잊지 말아야 한다.
전세 계약, 이제는 ‘의심부터’가 안전하다
전세 사기는 여전히 사회적 이슈이며, 그 대상과 방식은 점점 교묘해지고 있다. 정부가 제도적 장치를 강화하고 있지만, 그 제도는 ‘적용 대상’이 되는 사람에게만 효력을 발휘한다. 결국, 가장 효과적인 보호는 계약 당사자의 준비와 인식에서 시작된다. 실수요자에게는 다음과 같은 실천 전략이 필요하다. - 계약 전, 등기부등본 + 건축물대장 + 세금 체납 여부 등 확인 필수 - 보증금 5천만 원 이상이면 전세보증보험 가입을 우선 고려 - 공인중개사 등록 여부, 계약서 작성 절차, 중개 책임 명확히 할 것 - 가능하다면 주변 시세보다 과도하게 낮은 매물은 의심부터 할 것 정부에게는 단순 제도 마련이 아니라 실행력 있는 시스템 정착이 요구된다. - 사기 의심 단지 실시간 공개 시스템 - 임대인 다주택 보유 이력 조회 서비스 - 전세피해자 구제기금 실질적 집행 및 재정 확충 사회 전체적으로는 전세 사기를 단순한 ‘개인의 실패’로 보지 않고, 구조적 불균형 문제로 인식할 필요가 있다. 주거는 상품이기 이전에 생존 기반이며, 그만큼 공공성과 안전이 보장되어야 한다. 결국, 전세 계약은 가장 조심해야 할 주거 선택이다. 지금은 ‘믿고 계약하는’ 시대가 아니라, ‘의심하고 확인한 후 계약하는’ 시대다. 준비된 세입자만이 보증금을 지킬 수 있다.
