“은행 문턱이 낮다더니, 이젠 아예 문이 사라졌다!” 수도권 다주택자라면 2025년 6월 28일을 잊지 못할 것이다. 정부가 주택담보대출 한도를 6억 원으로 일괄 제한하고, 다주택자에게는 주담대 자체를 봉쇄하는 방침을 발표했기 때문이다. 전세를 끼고 매수하는 이른바 ‘갭투자’ 역시 6개월 내 전입 의무라는 철벽 규정 앞에 명맥이 끊겼다. 이 조치는 “가계부채 관리 강화 방안”이라는 거대한 이름을 달고, 투기지역·조정대상지역을 포함한 수도권 전역에 일제히 발동되었다.
하루아침에 바뀐 규칙에 시장은 술렁였다. 고소득 전문직도, 자산가 부모 찬스도, 깔끔히 막힌 6억 원이라는 천장 앞에서 똑같이 고개를 떨궜다. 기존엔 연소득 2억 원 차주가 14억 원까지 끌어오던 레버리지의 사다리가
텅
하고 끊긴 셈. 한 언론은 이를 “역대 최강 규제”라 평하며, 대출로 집을 사려면
반년 안에 직접 들어가 살아야 한다
는 단서까지 달렸다며 혀를 내둘렀다.
정책의 핵심―세 줄 요약
- 한도 캡: 수도권·규제지역 주담대는 단일 6억 원 상단 고정.
- 다주택 봉쇄: 2주택 이상 보유자는 주담대 취급 불가.
- 갭투자 차단: 대출 받아 집 사면 6개월 안에 실거주 의무 → 세입자 끼고 사는 구조 불가능.
왜 이렇게까지?
정부는 “주택 가격이 들썩일 조짐이 보이자 선제적으로 레버리지 급소를 잘랐다”고 설명한다. 과거 ‘영끌·빚투’가 집값 랠리를 부추겼던 씁쓸한 기억 때문이다. 이번엔 부동산 시장의 투기성 수요를 초전에 눌러 경제 전반의 부채 리스크를 줄이겠다는 의지, 그리고 생애최초·무주택 실수요자의 숨통을 틔우겠다는 명분이 겹쳐 있다. 실수요자라도 LTV(담보인정비율) 상한을 80%→70%로 축소하고, 디딤돌·버팀목 같은 정책대출 물량까지 25% 감축하는 등 ‘물량·비율·한도’ 삼중규제를 펼친 점이 눈에 띈다.
시장 파급…“이제는 현금이 왕”
부동산 중개 현장엔 벌써 체감 온도가 바뀌었다. 세입자를 품고 매수하려던 매물이 일제히 철회되고, 잔금기일을 늦춰 “혹시 규제 완화?”를 기다리는 셀러의 눈치싸움이 이어진다. 레버리지 게임이 막히자 자금 여력이 탄탄한 현금 부자, 법인·리츠 등의 매물이 다시 어둑한 물밑에서 꿈틀거린다. 반면, 전세 끼고 수익률을 극대화하려던 갭투자 전략은 사실상 폐기 수순. 중개사무소마다 “전세 대출 받아 중도금 치고 나중에 돌려막는 시나리오”를 문의하던 전화가 반 토막 났다는 푸념이 돈다.
“이젠 허리띠 풀고 은행 가도 소용없다.
현금 없으면 계약서 대신 통장 잔고표나 들춰보는 시대!” ― 어느 다주택자 클라이언트의 탄식
부동산대표가 바라본 후폭풍
저 역시 산업·물류 부동산을 주로 다루지만, 이번 규제는 주거용만의 문제가 아니다. 레버리지의 물꼬가 막히면 자산 이동성 전반이 둔화된다. 공장부지 매입을 위해 기존 주거 자산을 처분하려던 고객이 자금조달 계획을 수정해야 하고, 일부는 아예 사업 확장을 미루기도 한다. 다주택자의 현금 회수 욕구가 커지면 급매가 늘어 단기 하락 압력도 예상된다. 그러나 규제의 칼날은 언젠가 칼집에 들어간다. 그때를 대비해 우리는 가계부채 비중·LTV·DSR 등 금융지표를 지속 모니터링해 매입 타이밍을 잡아야 할 것이다.
마무리 ― 칼날 끝, 기회도 빛난다
역설적이게도 규제는 언제나 기회를 품는다. 시장이 얼어붙을수록, 현금 흐름이 단단한 투자자에겐 ‘협상력의 계절’이 찾아온다. 불확실성이 커진 지금, 우리는 두 가지를 기억하자.
첫째, 정부의 규제 방향을 거스르지 말 것.
둘째, 기본 원칙―실수요·안전마진·현금흐름을 지킬 것. 빚으로 세운 모래성은 파도 한 번에 무너지지만, 튼튼하게 다진 기초 위에 올린 석조 건물은 꺾이지 않는다. 오늘 은행 문이 닫혔다고 내일의 가능성까지 닫힌 건 아니다. 다시 열릴 때를 대비해 차분히 체력―그리고 자금을 비축해 두자.
