분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시는 준공 30년을 넘어 기반시설 노후화와 교통 혼잡, 주거 경쟁력 저하에 직면해 있다. 국토교통부는 2025년 상반기 ‘1기 신도시 정비 마스터플랜’을 확정‧발표해 선도지구 지정, 용적률 완화, 광역교통망 보강, 공공·민간 금융 지원을 패키지로 추진할 계획이다. 지자체별 마스터플랜 용역과 주민 공청회가 이미 진행 중이며, 2026년부터 단계별 사업 인가가 시작될 전망이다.
왜 1기 신도시 정비가 필요한가?
1990년대 초 수도권 주택난을 해소하려고 조성된 1기 신도시는 당시 기준으로 편리한 교통과 쾌적한 녹지로 주거 선호도가 높았다. 그러나 준공 30년이 지나면서 ⓐ 노후 공동주택의 안전성 문제, ⓑ 학교‧도로 등 도시 기반시설 포화, ⓒ 대규모 상업시설 공실, ⓓ 3기 신도시(교산·왕숙 등) 개발에 따른 경쟁 심화 등 구조적 한계가 드러났다. 마스터플랜은 이러한 한계를 종합 진단해 ‘고밀‧복합‧스마트’ 콘셉트로 재창조한다는 데 목표를 둔다.
마스터플랜 핵심 4대 전략
① 선도지구 지정‧고밀 재건축
국토부는 2025년 말까지 5개 신도시별 노후 단지 중 1~2곳을 선도지구로 선정, 용적률을 최대 500%까지 상향하고 49층 이하 고층 재건축을 허용한다. 전체 36,000가구가 60,000가구로 늘어 주거공급과 스카이라인을 동시에 개선한다.
② 광역교통망·생활SOC 확충
GTX A·B·C노선 정거장 연계 복합환승센터, 도로 입체화, 스마트 교통신호 체계를 구축해 출퇴근 시간을 30% 단축한다. 학교·의료·문화시설의 ‘생활SOC+’ 패키지를 도보 10분 내 배치해 일‧주‧여가를 통합 지원한다.
③ 공공·민간 맞춤형 금융지원
주택도시기금 내 ‘노후신도시 재정비융자’(연 2% 고정금리, 20년 상환)가 신설되고, 민간 사업자는 공공참여형 리츠·PF 보증을 통해 자금조달 리스크를 낮출 수 있다.
④ 주민 참여형 도시계획 프로세스
지자체는 2025년 9월까지 마스터플랜(도면·용적률·건축 컨셉)을 공개하고, 주민총회 의결(참여율 50% 이상, 찬성 2/3)을 거쳐 국토부 인가를 신청한다. 온라인 플랫폼을 통한 실시간 의견수렴·설계 시뮬레이션으로 투명성을 높인다.
기대 효과와 향후 과제
마스터플랜이 본격화되면 2030년까지 1기 신도시 전체 주거 공급량은 약 1.7배로 확대되고, 스마트 인프라 도입으로 에너지 사용량이 20% 절감될 것으로 전망된다. 인근 노후 상권은 문화‧창업 복합지구로 재생되어 지역경제에 새로운 성장 동력을 제공할 것이다. 다만 용적률 상향에 따른 교통·환경 부담, 기존 거주자의 이주 비용, 사업성 확보를 위한 공공보조금 규모 등은 해결 과제로 남는다. 정부, 지자체, 주민, 민간 사업자가 장기 로드맵과 공정한 이익 배분 구조를 마련해야 1기 신도시가 ‘두 번째 전성기’를 맞이할 수 있다.
