2025년 7월 정부는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험으로 연쇄 부도를 겪을 수 있는 중소 건설사를 구제하기 위해 5조 4,000억 원 규모의 긴급 대책을 가동했다. ‘PF 선진화 마중물 리츠’·‘중소건설사 특별보증’·‘미분양 주택 매입’ 등 세 갈래 자금이 투입되고, 한시적 PF 규제 완화 10건이 연말까지 연장된다. 금융당국은 “브릿지론 단계부터 자금흐름을 살려 부실화를 사전에 막겠다”고 밝혔다.
대책이 필요했던 이유
2025년 3월 말 PF 대출‧토지담보대출 등 금융권 PF 익스포저는 190.8조 원으로 3개월 만에 11.5조 원 감소했지만, 연체율은 4.49%까지 치솟았다. 유의·부실우려 등급 여신이 전체의 11.5%를 차지해 ‘소규모·지역 건설사 도산 도미노’ 가능성이 커졌다.
긴급 대책 3대 축
① PF 선진화 마중물 개발앵커리츠(1조 원)
브릿지론 단계에서 자금이 막힌 사업장에 리츠가 선순위로 투자해 착공을 유도하고, 완공 후 수익을 회수하는 구조다. 자금 경색 을 초기 단계에서 풀어 공사 중단→부실화 악순환을 차단한다.
② 중소 건설사·비은행권 PF 특별보증(2조 원)
신용보증기금이 보증을 제공해 비은행권 대출 문턱을 낮춘다. 금리 상단은 CD금리 + 4%p로 제한해 이자 부담도 줄였다.
③ 지방 미분양 주택 매입(2.4조 원)
HUG·LH가 미분양 물량을 매입해 건설사의 유동성을 즉시 확보해 주고, 매입 주택은 공공임대·청년주거용으로 활용한다.
＋ 한시적 금융규제 10건 연장
PF 대출 편중산정 제외, 대손충당금 완화, 캐피탈·저축은행 PF대출 한도 확대 등 11개 중 10개 규제를 2025년 12월 31일까지 연장해 자금 공급을 유지한다.
영향과 남은 과제
긴급 대책으로 상반기 9조 원 규모의 PF 부실 채권 정리·재구조화가 이뤄져 연체율이 3.0%p 하락하는 효과가 있었다는 잠정 집계가 나왔다.그러나 PF 익스포저의 11.5%가 여전히 부실 위험 구간에 머무르는 만큼
▲사업성·담보가치 재평가 상시화
▲건설사 자본 확충(유상증자·메자닌)
▲지방 주택 수요 회복 대책이 병행되어야 한다. 특히 금리 고점이 장기화될 경우, 브릿지론→중도금 대출 구간의 자금 단절이 재발 할 수 있어 ‘PF 스트레스 테스트’를 분기별로 실시해 선제 대응 체계를 정착시키는 것이 중요하다.
