6·27 가계부채 관리 강화 방안이 시행된 뒤 은행권이 공공‧민간 분양 단지의 중도금 집단대출 규모를 줄이거나 협상 자체를 철회하는 사례가 속출하고 있다. 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고 총량규제를 50% 감축하면서 중도금 대출도 ‘가계대출’로 묶여 취급 여력이 빠르게 소진됐기 때문이다.
동시에 주담대 잔금 전환 시 6억 원 상한이 적용돼 수분양자의 최종 자금 계획이 꼬일 가능성이 커졌으며: 건설사는 분양 흥행 부진·사업성 악화 위험에 직면했다. 실제로 일부 2기 신도시 공공분양 현장은 KB국민·수협은행이 기존 5,560억 원 규모 제안을 철회하며 대체 금융을 찾느라 착공 일정이 지연되고 있다.
왜 중도금 대출이 막히고 있나?
중도금 대출은 분양가의 40~60%를 집단보증으로 조달해 소비자가 분양대금을 분할 납부하도록 돕는 구조다. 그동안 HUG·HF 보증 기준 완화(2023년 인당 5억 원 한도 폐지)로 물량이 급증했지만, 2025년 들어서는 ‘가계부채 총량 50% 감축’ 방침과 수도권 주담대 6억 원 상한이 동시에 도입되며 은행이 집단대출 취급을 꺼리기 시작했다. 금융사는 중도금 대출이 주담대 총량에 포함돼 연간 계획을 초과할 경우 제재를 받을 수 있고, 분양가 규제 완화로 고가 분양이 늘면서 보증 부담까지 커졌다고 호소한다. 결국 시중은행이 참여를 줄이면 보증기관도 사업장별 한도를 보수적으로 책정하고, ▲브릿지론 금리 상승 ▲사업장 자체자금 투입 확대 ▲선분양 일정 지연이 연쇄적으로 발생해 분양시장 위축이 현실화된다.
달라진 규칙과 청약전략 3가지
① 은행·보증기관 한도 확인은 청약 전
입주자모집공고에 ‘중도금 대출 확약 은행’과 ‘보증 승인 여부’가 명시돼 있는지부터 확인해야 한다. 대출 미확약 단지는 추후 자금조달계획서에 자기 자금 비중을 크게 써야 할 수 있다.
② 잔금 전환 가능 대출 한도는 6억 원
중도금 대출 자체는 주담대 6억 원 상한에서 제외되지만, 준공 시 잔금대출로 전환할 때는 상한이 적용된다. 분양가 10억 원, 중도금 대출 6억 원 사례라면 잔금대출 한도가 0원일 수 있다는 점을 감안해 계약금·추가 중도금에 자금 여유를 확보해야 한다.
③ 지역·평형별 분양가 상한선 재점검
보증기관이 내부 기준을 강화하면서 고분양가 단지는 LTV나 보증 비율을 60%까지 낮추고 있다. 동일 분양가라도 전용 84㎡보다 59㎡가, 수도권보다 지방 광역시가 상대적으로 대출 한도가 넉넉할 수 있으니 지역·평형 포트폴리오를 신중히 짜야한다.
분양시장 위축을 막으려면?
정부는 아직 중도금 ‘개인별’ 한도 규정을 되살리지는 않았지만, 은행·보증기관이 스스로 한도를 줄이며 사실상의 보증 축소가 이뤄지고 있다. 건설사는 ▲후분양·부분 후분양 전환 ▲브릿지론 이자 지원 ▲분양가 할인 프로모션 등으로 계약률을 높여야 하고, 금융당국은 우량 사업장 선별 보증·PF 세이프티넷과 연계한 ‘중도금 보증 재보험’ 도입을 검토할 필요가 있다. 예비 청약자는 대출·보증 요건을 분양계획 초기부터 확인하고, 6억 원 잔금 상한에 대비해 자기 자금 비중을 30% 이상 확보하는 전략이 안전하다. 중도금 대출 보증 한도 축소 흐름은 분양시장 체질 개선의 신호탄일 수 있지만, 과도한 자금 경색이 공급 위축으로 번지지 않도록 정교한 후속 보완이 요구된다.
