국토교통부는 2025년 상반기 업무계획에서 역세권·노후 주거지의 최대 용적률을 1000%까지 높이는 방안을 검토 중이다. 2월 7일 시행된 「도심복합개발 지원법」과 맞물려 ‘고밀‧복합 개발 + 공공기여’ 모델을 확대해 2030년까지 수도권·광역시 주택 30만 호를 추가 공급한다는 구상이다.
왜 용적률을 올리려 하나?
서울·수도권은 가용 택지가 고갈되면서 주택가격이 재상승 조짐을 보이고, 3기 신도시 역시 착공 지연으로 공급 공백이 예상된다. 정부는 “저이용 부지를 고밀도로 재편하면 인프라 투자 없이도 주택을 빠르게 공급할 수 있다”고 설명한다. 실제로 지난 5년간 정비사업을 통한 주택 준공 비율은 6%에 불과해, 규제 완화 없이는 목표 공급량 달성이 어렵다.
정책 초안의 3대 포인트
① 역세권·준주거지 용적률 상한 1000%
지하철·BRT 정류장 반경 350 m 이내 지역은 현행 700%→최대 1000%까지 높이고, 상업·준주거 혼합 설계를 허용한다. 대신 전체 연면적의 15~25%를 공공임대·청년주택·생활SOC로 기부채납해야 한다.
② ‘용적률 ↔ 공공기여’ 교환 공식
재건축·재개발 단지는 용적률 인센티브(최대 +300%p) 대신 ▲전용임대 공급 ▲공원·도로 확장 ▲임대보증금 상한 등 공공성 확보 의무를 부과한다. 지자체는 도시계획위원회 심의 절차를 단축해 사업 속도를 높일 계획이다.
③ 민간 주도 도심복합개발과 연계
신탁‧리츠가 시행자로 참여하는 ‘민간 복합개발사업’에도 동일한 용적률 상향이 적용된다. 경기도·인천시는 관련 조례를 통과시켜 2025년 하반기부터 시범 사업지를 공모할 예정이다.
기대 효과와 남은 과제
국토부는 용적률 상향으로 2030년까지 수도권 주택 18만 호, 광역시 12만 호 등 총 30만 호 추가 공급 효과를 기대한다.
다만 ▲교통·학교·상하수도 같은 기반시설 수용 능력 ▲공공기여 산정 갈등 ▲높아진 사업비·조합 부담 등이 해결 과제다.
공공은 “용적률은 올려주되, 공공임대 확보와 기반시설 투자로 주민 체감을 높이겠다”는 입장이다.
민간은 수익성·비용 부담을 면밀히 검토해 사업 참여 여부를 결정해야 한다.
결국 성공 열쇠는 “높은 용적률 → 공공성 강화 → 신속 승인”이라는 균형점을 찾는 데 있다.
