행정안전부가 2025년 4월 22일 ‘지방세법 시행령’ 개정을 국무회의에서 통과시켜, 비수도권(수도권정비계획법상 수도권 외 지역)의 저가주택 기준을 공시가격 1억 원→2억 원으로 상향했다. 이에 따라 2025년 1월 2일 이후 취득하는 비수도권 공시가격 2억 원 이하 주택은 다주택자·법인이라도 취득세 중과세율(8%·12%)이 아닌 기본세율(6억 원 이하 1%)을 적용받고, 이후 다른 주택을 살 때 주택 수 산정에서도 제외된다. 4월 29일 개정령이 공포·시행되면서 제도 적용이 확정됐다.
무엇이 달라졌나: 핵심 한눈에
① 대상 지역은 ‘지방(비수도권)’으로 한정된다. 서울·경기·인천은 해당 없음.
② 기준 금액이 공시가격 2억 원 이하로 상향되어, 이 범위 주택은 취득세 중과 배제 및 취득세 산정용 주택 수에서도 제외된다.
③ 적용 시점은 2025년 1월 2일 이후 취득분(잔금일 기준 포함)부터 소급 적용된다.
④ 예외로 정비구역·소규모주택정비 사업시행구역 내 주택은 제외된다.
사례로 보는 세 부담 변화와 체크포인트
사례 A｜비수도권에 공시가격 1억 5천만 원(매매가 2억 원) 아파트를 추가 취득하는 2주택자
종전: 3주택 중과 8% → 취득세 1,600만 원(2억×8%)
개정 후: 기본세율 1% → 취득세 200만 원(2억×1%)로 경감. 또한 이 주택은 이후 다른 집을 살 때 주택 수에서 제외되어 추가 중과를 피할 수 있다.
체크포인트 1｜공시가격 기준 : 공시가격이 없는 신축·미공시 공동주택은 지자체가 기준표로 산정한 가액을 사용한다. 매매가가 2억 원 이하라도 공시가격이 2억 원을 넘으면 혜택을 못 받을 수 있으니, 공시가격 확인이 우선이다.
체크포인트 2｜적용 시점 판정 : 2025년 1월 2일 이전에 계약했더라도 잔금·등기가 1월 2일 이후라면 적용 가능(납세의무 성립일 기준). 반대로 2025년 1월 2일 이전 취득한 ‘1억~2억’ 주택은 주택 수 제외 혜택에 포함되지 않는다.
체크포인트 3｜법인 적용 : 개인·법인 모두 중과 배제는 동일하게 적용되지만, 주택 수 제외는 1세대 기준 산정이라 법인은 의미가 없다. 법인 보유분은 별도 세목(법인세 등) 이슈를 함께 검토할 것.
체크포인트 4｜시장 영향 : 정부는 지방 거래 활성화·민생 안정이 목적이라고 설명한다. 실무에서는 ‘지방 소형·저가 단지’ 위주로 거래 문의가 살아나고, 전입 수요(이전·분가)와 임대용 수요가 일부 회복될 가능성이 크다. 다만 정비구역 제외, 수도권 미적용 등 방어 장치로 과열 가능성은 제한적일 전망이다.
중개·투자·실수요자를 위한 실행 가이드
① 사전 확인 : 물건지의 행정구역(비수도권 여부), 정비구역 포함 여부, 최신 공시가격을 먼저 확인한다.
② 세무 검토 : 취득세 혜택과 별개로 종부세·종합소득세(임대) 등 다른 세목 영향을 점검한다.
③ 자금계획 : 다주택 중과 배제가 가능하더라도 대출 규제·DSR은 별도 체계이므로 금융 한도를 별도로 계산한다.
④ 포트폴리오 : 지방 2억 원 이하 주택은 취득세 1% + 주택 수 제외라는 조합으로 임대 보유·세컨드 하우스 수요에 적합하다.
시장 변동성에 대비해 공실·유지보수 리스크를 반영한 수익계획이 필요하다.
