정부는 2025년 7월 초 추가경정예산에 총 5조4천억 원 규모의 부동산 PF 유동성 패키지를 편성·가동했다.
①브릿지론 단계 선투자 역할의 ‘PF 선진화 마중물 개발앵커리츠’ 1조 원(LH)
②중소 건설사의 비은행권 PF를 겨냥한 ‘특별보증’ 2조 원(HUG)
③준공 전 지방 미분양을 환매조건부로 사들이는 ‘미분양 안심환매’ 2.4조 원(HUG)이다.
당국은 이 조합으로 브릿지(착공 전)·중소건설사·지방 사업장 리스크를 동시에 낮추겠다는 구상이다.
아울러 건설공제조합을 통한 ‘비주택 사업자보증’(4조 원) 신설도 법령 개정으로 속도를 낼 계획이다.
왜 지금 PF 유동성인가?
올해 들어 PF 시장은 브릿지론 이자 급등→본 PF 전환 지연→공사 중단의 악순환이 반복됐다.
연체율은 4%대 중반까지 치솟았고, 특히 중소 시행·건설사와 지방 사업장에서 자금 경색이 두드러졌다.
정부는 “정상 사업장은 살리고 부실은 정리”라는 원칙 아래, 취약 구간별 맞춤 유동성을 공급하기로 했다.
이번 패키지는 현장 투입 속도를 높이기 위해 재정·보증·매입을 한데 묶은 점이 특징이다.
패키지 3대 축과 작동 방식
① 개발앵커리츠 1조 원(브릿지 선투자)
LH와 민간이 함께 조성하는 리츠가 토지매입비의 일부를 선투자해 브릿지 병목을 뚫고, 본 PF 실행 시 회수하는 구조다. 사업장별 투자한도·선별기준을 둬 우량 프로젝트 위주로 집행하며, 자산관리회사(AMC) 공모를 통해 다수 리츠로 운영된다.
세부 세부안은 ‘사업장당 최대 1천억 원, 토지비 50% 이내’로 설계가 진행 중이다.
② 중소 건설사 비은행권 PF 특별보증 2조 원
보증 사각지대였던 캐피탈·저축은행 등 비은행권 PF 대출에 대해 HUG가 특별보증을 제공, 금리·만기 조건을 시장 수준으로 낮춘다.
사실상 ‘보증 등급 업그레이드’ 효과로 대출 문턱을 낮춰 연쇄 부도 리스크를 줄이는 장치다.
③ 지방 미분양 안심환매 2.4조 원
HUG가 준공 전 미분양 물량을 환매조건부로 매입해 건설사에 즉시 현금을 공급한다.
준공·분양 성과에 따라 재매각 또는 공공임대 전환 등으로 정산해 유동성과 공공성을 함께 겨냥한다.
지방 건설경기 하방을 받치는 안전판 역할이 기대된다.
＋ 보완: 규제 유연화 트랙
PF 연착륙을 위해 한시적 규제완화 과제(대손충당·편중산정 등)도 병행돼 왔고,
이번 패키지와 맞물려 집행 효율을 높이는 역할을 한다.
다만 완화 조치는 ‘한시’라는 점을 전제로 사업성 판단이 필요하다.
현장 체크리스트와 유의점
① 선별 원칙: 앵커리츠·특별보증은 정상화 가능성이 높은 사업장에 집중된다.
사업성(분양전망·원가), 담보구조, 이해관계자 협약(시공·금융) 정비가 선행돼야 한다.
② 도덕적 해이 방지: 유동성 공급은 구조개선(원가절감, 분양가 현실화, 지분 확충)과 패키지로 진행될 가능성이 크다.
‘지원=면제’가 아님을 명심해야 한다.
③ 지방 사업장: 안심환매 대상·기준(지역·물량·가격)은 공고문을 통해 확정되므로, 일정·요건을 수시 점검할 것.
④ 타임라인·지표: 패키지 집행 속도와 PF 연체율·회수율 개선 추이를 함께 봐야 실효성을 판단할 수 있다.
요약하면, 5.4조 패키지는 브릿지 선투자(1조) + 보증(2조) + 환매(2.4조)의 3단 컴비네이션으로 PF 시장의 막힌 혈을 뚫는 처방이다.
다만 자금만으로 체질이 바뀌진 않는다.
공급자·금융사·지자체가 ‘선별·정상화·투명 집행’ 원칙을 끝까지 지켜야 부실의 꼬리를 자르고 공사 재개, 분양 정상화라는 본목표에 도달할 수 있다.
