2025년부터 정비사업(재건축·재개발) 인허가는 ‘여러 번, 따로따로’ 받던 방식에서 ‘한 번에, 묶어서’ 처리하는 체계로 빠르게 전환되고 있다.
핵심은
①법정 통합심의의 전면 시행(’24.1.19 법 개정 시행)으로 건축·교통·환경·경관 등을 한 번에 심의하고,
②서울시의 ‘신속통합기획’ 확대와 ‘선심의제’ 도입으로 정비계획 수립~구역지정 구간의 병목을 줄이며,
③정부 차원의 ‘정비사업 패스트트랙·특례법’ 추진으로 갈등·분쟁 구간에 대한 신속 조정 장치를 마련하는 것이다.
이 조합은 착공까지 걸리는 시간을 실질적으로 단축해 도심 공급 속도를 높이는 데 초점이 맞춰져 있다.
왜 ‘신속 인허가’가 필요해졌나
수도권 주택 수요는 여전히 높은데 3기 신도시 등 대규모 택지의 공급 속도는 더디다. 재건축·재개발은 도심 내 공급을 늘릴 가장 현실적인 수단이지만, 계획 수립→구역지정→추진위·조합→사업시행계획→관리처분→이주·착공까지 단계가 많고, 그 사이에 건축·교통·환경 등 개별 심의를 따로 거치느라 시간이 길어졌다.
정부·서울시는 이 병목을 풀기 위해 2024년 법 개정으로 ‘정비사업 통합심의’를 도입·시행했고, 2025년에는 신속통합기획 대상을 확대하면서 초기 단계부터 공공성과 사업성을 함께 설계하도록 바꾸고 있다.
궁극적으로는 ‘패스트트랙·특례법’까지 엮어 분쟁·갈등을 조정하고, 인허가 절차를 일정표에 맞춰 끌고 가는 것이 목표다.
신속 인허가 3종 세트, 무엇이 어떻게 달라졌나
① 법정 ‘통합심의’ 의무화
2024년 1월 19일 시행된 도시·주거환경정비법 개정으로 정비사업은 건축·경관·교육·교통·환경·공원 등 관련 심의를 ‘정비사업 통합심의위원회’에서 한 번에 받는 것이 원칙이 됐다.
서울시는 월 2회 위원회를 운영하며, 사업시행계획 인가 전 정비계획 변경이 필요한 경우에도 같은 자리에서 통합심의가 가능해 절차가 겹치지 않도록 했다.
결과적으로 인허가 횟수와 대기 시간이 줄어드는 효과가 나타난다.
② 서울시 ‘신속통합기획’ + ‘선심의제’
정비계획을 세우는 초기 단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형 가이드라인(주택규모, 기반시설, 공공기여 등)을 제시하고, 같은 팀으로 계획을 다듬어 구역 지정·심의까지 이어가는 방식이다.
2025년 6월 고시로 ‘선심의제’가 도입돼 주민동의 시기를 ‘입안 전’에서 ‘구역지정 전’으로 조정, 절차가 앞당겨졌다.
시는 대상지 현황을 공개하고 통합심의와 연동해 ‘한 번에, 빠르게’ 추진한다는 방침을 밝히고 있다.
③ 정부 ‘패스트트랙·특례법’ 추진
국토교통부는 재건축·재개발 촉진 특례법 제정과 도시정비법 추가 개정을 예고하며, 조합·시공사 공사비 분쟁 시 지자체 전문가를 신속 파견하고, 부처·지자체 협의도 일괄·병렬 처리하는 패스트트랙을 확대하겠다고 밝혔다.
이는 2024~2025년 주택공급 확대 방안의 후속으로, 법·시행령 정비를 통해 단계적으로 현장에 적용될 예정이다.
④ 실제 단축 효과와 전망
서울시는 인허가 절차 개선으로 ‘입주까지 평균 18.5년’ 걸리던 재건축·재개발 기간을 약 13년 수준으로 5.5년가량 줄이겠다는 목표를 제시했다.
통합심의 정례화와 신속통합기획의 대상 확대가 맞물리면, 역세권·노후주거지 중심으로 사업 속도가 더 붙을 가능성이 높다.
다만 교통·학교·환경 등 기반시설 부담과 공공기여 수준에 대한 갈등 조정이 성공 여부를 가를 변수다.
실무 체크리스트: 조합·시행사·투자자가 볼 포인트
① 초기 기획 단계부터 ‘통합’ 준비 : 개별 심의용 도면을 따로 만들기보다 통합심의 기준에 맞춘 일괄 자료(건축·교통·환경·경관·공 원)를 준비하면 회차를 줄일 수 있다.
② 신속통합기획 참여 : 대상지 공모·현황을 수시 확인해 가이드라인을 조기에 반영하면 정비계획~구역지정 시간을 단축할 수 있다.
③ 분쟁 대비 : 공사비·사업비 증액 이슈는 특례법·패스트트랙의 신속조정 장치를 활용할 수 있도록 계약·의사결정 구조를 투명화한 다.
④ 공공기여·기반시설 계획 : 용적률 인센티브를 받더라도 생활SOC·임대주택·학교·교통대책 등 공공성을 수치로 제시해야 통과 속 도가 빨라진다.
⑤ 리스크 관리 : 일정 단축 효과는 크지만, 공공기여 협상·비용 분담, 주민 동의율, PF 조달 등은 여전히 핵심 리스크다.
통합심의 일 정(월 2회)과 심의 항목을 사전에 점검해 ‘보류·재심의’를 피하는 전략이 필요하다.
