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정부는 6·27 가계부채 관리 방안의 일환으로 수도권·규제지역 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 낮추고(지방은 90% 유지) 2025년 7월 21일부터 주금공·HUG·SGI에 일괄 적용했다. 취지는 전세 레버리지와 갭투자 유인을 줄이고, 금융회사 심사를 강화하겠다는 것이다.
왜 보증비율을 낮췄나?
전세대출은 보증기관이 은행 위험을 떠안는 구조라 심사가 상대적으로 느슨해지기 쉬웠다. 그 결과 전세보증금을 대출로 조달해 레버리지를 키우는 수요가 늘었고, 가계부채와 전셋값 변동성을 자극한다는 지적이 이어졌다. 정부는 ‘보증비율 하향+심사 강화’로 과도한 대출을 제어하겠다고 밝혔고, 실제로 7월 21일부터 수도권·규제지역 보증비율 80%가 시행됐다.
무엇이, 어떻게 달라졌나
① 적용 지역·시점 : 수도권·규제지역은 80%, 지방(비규제지역)은 90%를 적용. 시행일은 2025년 7월 21일. 보증기관은 주금공 ·HUG·SGI가 동일 기준을 쓴다.
② 기관별 안내(예시) : HUG 안내 페이지도 ‘수도권·규제지역 80%, 그 외 90%’로 명시. 보증가능액은 전세대출금 × 보증비율로 산 정한다.
③ 심사 강화 트렌드 : SGI서울보증은 유주택자의 전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 기준을 도입(6월 11일 신규 신청 분부터)해 상환능력 검증을 강화했다.
④ 숫자로 보는 영향 : 전세보증금 5억 원 기준, 과거 90%면 대출 가능액 최대 4.5억 → 80% 적용 시 4억으로 5천만 원 축소. 수도 권·규제지역에서 자기자금(보증금) 또는 월세 전환 계획이 더 중요해진다.
이 변화는 6·27 대책의 한 축으로 공표됐다.
세입자·중개현장의 체크리스트
① 보증기관·지역 확인 : 물건지가 수도권·규제지역인지 먼저 확인하고, 보증기관별 세부 요건(임차주 소득·DSR, 임대인 담보상태) 을 비교한다. 기준은 같아도 심사 관행이 다를 수 있다.
② 자기자금 보강 : 보증금 일부를 월세로 돌리는 ‘반전세’나 보증금 축소 협상을 검토한다.
5천만 원 차이를 미리 자금계획에 반영해야 한다.
③ 계약·서류 타임라인 : 보증 신청 가능 기한(잔금·전입 후 3개월 등)과 임대차 확정일자, 등기부 권리관계를 철저히 점검한다.
④ 대환·갱신은 별도 확인 : 기존 이용자의 갱신·대환 취급 조건은 기관 공지에 따르므로 신청 전 은행·보증기관에 적용 기준일과 예 외 규정을 확인한다.
요약하면, 수도권·규제지역=보증비율 80% 정착으로 전세 레버리지가 낮아지고, 상환능력 심사도 강화됐다.
새 계약을 앞둔 세입자는 보증금 규모·대출 한도·월세 전환을 함께 설계하고, 중개현장은 물건 안내 시 ‘보증 가능액’과 ‘ 필수 서류·기한’을 표준 체크항목으로 반영하는 것이 안전하다.
