정부가 다주택자에 대한 양도세 중과(조정대상지역 내 20~30%p 가산) 유예를 2026년 5월 9일까지 1년 더 연장했다.
이 기간에 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 양도하면 중과세율을 적용하지 않고 기본세율(6~45%)과 장기보유특별공제(최대 30%)를 적용받는다.
단, 단기보유(2년 미만) 고세율은 그대로다.
핵심 한 줄 요약: 무엇이 바뀌었나
당초 2025년 5월 9일 종료 예정이던 ‘다주택자 양도세 중과 배제’가 2026년 5월 9일까지 연장됐다.
따라서 조정대상지역 주택을 2년 이상 보유한 다주택자가 이 기간 내 매도하면, 2주택·3주택 이상에 부과되던 중과 20~30%p를 붙이지 않고 일반 누진세율로 과세되며 장기보유특별공제도 활용할 수 있다.
적용 범위·조건과 계산 포인트
① 적용 기간·지역 : 2022년 5월 10일~2026년 5월 9일 사이 양도분. 대상은 조정대상지역 내 주택으로, 현재 주요 지역은 서울 강 남3구+용산 등이다(변동 가능).
② 보유 요건 : 양도일 현재 2년 이상 보유해야 ‘중과 배제’ 적용. 2년 미만 보유분은 단기양도세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%) 등 별도 고세율이 적용된다.
③ 세율·공제 : 중과 배제 시 기본세율(6~45%) + 장기보유특별공제(일반 주택 최대 30%) 적용. 중과가 부활하는 기간에는 장특공 제가 배제되므로, 연장 기간을 활용하면 절세 폭이 커진다.
④ 예시 : 조정대상지역 주택을 10년 보유 후 2주택 상태로 3억 원의 양도차익 실현 시
- 중과 배제 적용 : 기본세율 과세 + 장특공제(약 20%) 적용 가능
- 중과 시나리오 : 기본세율 + 20%p 가산, 장특공제 배제 → 세부담 크게 증가.
매도 전략 체크리스트
1) 일정 관리 : 잔금·소유권 이전일 기준으로 과세시점이 결정된다.
연장 기한(2026-05-09) 내에 실제 양도가 이뤄지도록 계약·이전 일정을 조율하자.
2) 보유기간 확인 : 2년 미만 보유분은 중과 유예 대상이 아니다.
등기일·거주기간과 혼동하지 말고 ‘보유기간’ 요건을 정확히 계산한다.
3) 분산 매도 : 누진세 구조 탓에 여러 채를 한 해에 처분하면 세부담이 급증할 수 있다.
과세연도를 나눠 파는 분산 매도 전략을 검토한다.
4) 지역 지정 변동 모니터링 : 조정대상지역은 지정·해제가 가능하다.
매도 전 최신 지정 현황을 국토부·지자체 공고로 확인할 것.
5) 전문가 검토 : 일시적 2주택, 상속·증여, 임대주택 특례 등은 규정이 다르다.
사례별 유권해석과 예규를 참고해 세무사와 최종 세액을 점검하자.
