이재명 정부는 2025년 하반기 주택시장 안정을 위해 분양가상한제 개편을 적극 검토하고 있다. 로또청약 문제 완화, 개발이익 환수 강화, 공급사업자의 사업성 확보 등이 주요 과제로 거론된다. 본 글에서는 분양가상한제 개편의 핵심 논의와 예상되는 시장 영향을 심층 분석한다.
1. 왜 분양가상한제 개편이 필요한가?
분양가상한제는 서민 주거 안정을 위해 도입된 제도로, 택지비와 건축비에 적정 이윤만을 더해 분양가를 책정하도록 한 장치다. 그러나 시간이 지날수록 제도의 한계가 드러났다. 공급자는 사업성 악화로 신규 분양을 꺼리게 되었고, 수요자는 주변 시세 대비 낮은 가격에 공급되는 ‘로또청약’에 몰리며 시장 왜곡 현상이 발생했다. 특히 2023~2024년 수도권 주요 지역에서 당첨가구의 시세차익이 억 단위로 벌어지며 불공정 논란이 확대되었다. 정부는 주거 안정이라는 본래 취지를 유지하면서도 공급 확대를 유도하기 위해 제도 개편이 불가피하다고 판단했다. 이에 따라 2025년 하반기에는 분양가상한제 개선안이 논의 테이블에 오르며, 시장의 주목을 받고 있다.
2.분양가상한제 개편의 핵심 방향
첫째, 로또청약 완화 방안이다.정부는 분양가와 시세 차이를 줄이기 위해 분양가 산정 구조를 현실화하는 방안을 검토 중이다. 기본형 건축비 현실화, 택지비 반영 기준 조정, 가산비 항목 확대 등이 포함될 가능성이 높다.
둘째, 개발이익 환수 강화다. 공공성이 높은 택지 공급에서는 사업자의 과도한 이익을 제한하고, 환수된 이익을 주거 복지 재원으로 활용하는 방안이 거론된다.
셋째, 사업성 확보를 위한 제도 보완이다. 공급자 입장에서는 지나친 분양가 규제가 사업 중단으로 이어질 수 있기 때문에, 합리적 수준의 분양가 산정 기준과 세제·금융 지원이 함께 마련되어야 한다.
넷째, 공급 안정성과 수요자 보호 간 균형이다. 제도의 목적은 무주택 실수요자를 보호하는 것이므로, 특별공급 비율 확대와 부정 청약 방지 대책 등이 동반될 필요가 있다.
다섯째, 지역별·사업 규모별 차등 적용이다. 모든 지역에 일괄적으로 동일 기준을 적용하는 대신, 시장 상황에 맞춘 탄력적 운영이 논의되고 있다.
3. 제도 개편이 가져올 시장 변화
분양가상한제 개편은 주택시장의 구조적 불균형을 해소하기 위한 중요한 계기가 될 수 있다. 공급자는 사업성 보장이 강화되어 신규 분양에 적극적으로 나설 가능성이 커지고, 수요자는 청약 기회가 확대되면서 주거 안정의 혜택을 보다 공정하게 누릴 수 있다. 다만 제도의 세부 설계에 따라 시장 파급력이 달라질 수 있다. 공급자에게 지나친 부담을 주면 공급 위축이 재현될 수 있고, 수요자에게 과도한 혜택만 돌아가면 또 다른 ‘로또청약’ 논란을 낳을 수 있다. 따라서 정부는 분양가 현실화와 개발이익 환수, 실수요자 보호라는 세 가지 목표를 균형 있게 설계해야 한다. 결론적으로, 2025년 하반기 분양가상한제 개편은 단순한 제도 변경이 아니라, 향후 주택 공급 정책과 주거 안정 전략의 성패를 가를 분수령이 될 것이다.
